中央空调在调控温度方面起着举足轻重的作用，空调经过长时间运行，空调冷冻水、冷却水系统、制冷主机及风机散热盘片不可避免的出现了水垢、锈蚀和粉尘问题。
空调系统的冷却、冷冻水未经处理有极强的腐蚀性，如将普通钢片或铁钉放入水中，几天后就会出现铁锈，放置时间越长则锈蚀越严重。设备内壁常因腐蚀造成锈渣脱落，甚至于穿孔，脱落的锈渣会堵塞盘管，使制冷效果下降；同时腐蚀的存在使设备的使用寿命大为缩短。
管道内溶于水中的无机盐结晶析出，在冷凝器等换热面管壁上形成水垢，导致热交换效率降低，制冷效果下降，严重时下降30%。同时硬垢增加，则用电量增加，严重时增加35%。
由于水的泥土、泥沙、腐殖物形成污垢，加上细菌、藻类等微生物及其分泌物形成的生物粘泥，严重时造成管路堵塞；而污垢、粘泥会影响热交换效率，多耗电能，造成高压运行，严重时造成超压停机。所有这些严重地影响了空调系统的正常运行。
其意义在于：
一、冷水机组的维护与保养
项目 | 维护保养内容 | 时间 |
正常运行中的维护保养检查 | 查压缩机冷冻油的油压及油量 | 日常检查 |
系统检漏（制冷剂），发现漏点及时处理 | ||
检查有无不正常的声响、震动及高温 | ||
检查冷凝器及冷却器的温度、压力 | ||
检查各种阀门是否正常 | ||
检查冷水机出入水的温度及压力 | ||
检查主电路上接线端子，若有松动，压实 | ||
检查电气控制部分有无异常；检查各仪表、控制器的工作状态 | ||
检查机组润滑系统机油是否充足 | ||
检查制冷设备安全保护装置整定值 | ||
检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充压缩机电机绝缘情况 | ||
检查并收紧电路上的各电线接点 | ||
检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气 | ||
冷凝器 蒸发器 维修保养(清除污垢) | a)配制酸溶液； b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，进行酸洗；注意控制酸的浓度和清洗时间，保证清洗效果，并保证腐蚀量不能超标； c)酸洗完后用清水冲洗3次以上； d)如不漏水则重新装好。 | 3年/次 |
电气控制部分维护保养 | 对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器； | 1年/次 |
压缩机 维护保养 | a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)； b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)； c)压缩机油压； d)压缩机外壳温度(正常85℃以下)； e)吸气压力； f)排气压力； g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动； h)检查压缩机是否有异常的气味。 | 日常检查 |
二、水循环管道维护保养（机房内循环水泵、补水泵等）
项目 | 维护保养内容 | 时间 |
水泵维保 | 转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；检查机械密封是否漏水，如漏水请更换。 | 1年/ 次 |
截止阀维保 | 检查是否泄漏，如是则应加压填料； 检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。 | 1年/ 次 |
循环水系统检查及保养 | 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫。 清洗水泵过滤网。拧紧水泵机组所有紧固螺栓。 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。 检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应维修或更换保温层。 | 1年/ 次 |
电动机维保 | 用500Ｖ摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ。 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行，则应更换同型号规格的轴承； 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。 | 1年/ 次 |
三、冷却塔的维护与保养
项目 | 维护保养内容 | 时间 |
电机部分 维护保养 | 用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。 | 1年/ 次 |
检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承 | 1年/ 次 | |
a)检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带； b)检查皮带是否太松，如是则应调整检；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修 | 1年/ 次 | |
整体检查 | 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴 | 1年/ 次 |
四、末端部分的维护保养
项目 | 维护保养内容 | 时间 |
末端 维护保养 | 清洁风机盘管外壳、冷凝水盘及畅通冷凝水管 | 1年/ 次 |
清洗进回风初效空气过滤网，排除盘管内的空气 | ||
检查风机是否转动灵活、皮带松紧度。如有阻滞现象或皮带过松，则应加注润滑油和调整电机距离。如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。 | ||
检查各末端温控开关是否完好，如有控制不灵，线盒损坏应及时更换 | ||
清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物 | ||
拧紧所有紧固件 |
五、所有控制柜的维护保养
项目 | 维护保养内容 | 时间 |
交流接触器维修保养 | a)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； b)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，c)如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器； d)清洁铁芯上的灰尘及脏物； e)拧紧所有紧固螺栓 | 1季度/次 |
热继电器维修保养 | a)检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换； b)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换 | 1季度/次 |
空气开关维修保养 | a)用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理； b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换； c)清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉) | 1季度/次 |
信号灯 指示仪表维修保养 | a)检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡； b)检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更 | 1年/ 次 |
其他项 | 清洁控制柜内外的灰尘、脏物 | 每周/次 |
检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换 |
六、制冷机组的维护与保养
压缩机：
润滑系统：
机组检漏：
机组通电情况下的维护保养：
机组停机后的维护保养：
填料的清洁：
