关于容积率的概念
房地产项目的规划建设用地范围内全部建筑面积（或者说地上总建筑面积，包括计算面积的附属建筑物）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，即容积率。
其计算公式为：
容积率＝地上总建筑面积÷总用地面积
举个栗子☞
小区总用地面积是10万㎡，小区地上总建筑面积是32万㎡，则小区建筑容积率就是3.2。
通常而言，高层住宅的容积率≦5.0，多层住宅的容积率≦3.0，但是也有些项目因为成本原因做不到。当住宅建筑标准层的层高＞4.9米 (2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高＞7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
住宅建筑的容积率一般是多少？
1、一般来说，建筑项目容积率的高低与ZF对城市的规划布局有关。如果打造CBD的话，容积率达到4.0～5.0都很正常。如果打造一流品质的低密度住宅区（别墅区），容积率可在1.0以下（住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅）。对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也越高。一般来说，居住舒适性良好的住宅小区，高层住宅的容积率应≦4.5，多层住宅的容积率应≦2.0，超高层住宅的容积率通常在。
2、休闲度假式酒店多以主楼、配楼带大量3层左右的从楼，容积率0.5～0.8左右，目前城市酒店多以高层大厦为主，土地空间利用，容积率多在3.0以上。
为什么要限制容积率呢？
从城市规划发展来讲，限制容积率也就限制了土地开发强度，相应的建筑面积、人流量也会减小，与之相匹配的消防、供水、供电等公建配套会相应减少，区域内交通压力也会减轻。
对于购房者来说，住宅品质虽然不是和容积率呈线性关系，但通常情况下，低容积率也就意味着小区的居住品质高。
我们试想一下，假如你现在居住的是两梯一户的6层电梯洋房，现在的小区状况还算满意，如果某一天楼层增加到30层，人口会起码增加了5倍。那么电梯使用强度会成倍增加，每天等待电梯的时间也就成倍增加，小区产生的垃圾量也会大幅增加，小区公共设备设施的使用频率成倍增加必然加重维护成本，恐怕小区停车位也是要靠抢了。限制住宅容积率的意义就在于此。
写在最后☞容积率也是“相对而言”
没有概括到的“高低配”社区。简而言之，“高低配”就是一个小区里既有高层住宅，又有洋房或者别墅产品。
对于每个项目来说，项目规划的占地面积、总建筑面积、容积率都已经是固定的。如果要做低密度的洋房产品，就势必要将高层“挤一起”，例如下图所示：
上图就是同一小区内，虽然容积率相同，不同的是，一侧是纯高层住宅社区， 一侧是低密度洋房社区。差异一眼便知。
楼间距明显缩小，原本可做成50米以上的楼间距，被压缩到30米左右。私密性、景观视野都被同步弱化。
小区公共区域面积也被更多的占用掉。小区绿化、水系、儿童游乐区、健身区等被压缩，大型的组团景观也较难实现。淡素要直接下结论说，高低配社区还不如纯高层社区来得那么舒适，这也未必准确。
纵观目前楼市中，“高低配”社区已是非常普遍的现象，真正的低密“舒适度”也成为部分房企极为重视的地方。
不妨换位思考一下，售价更高、物业费更高的墅类或洋房业主会认为理应享受更多公共资源，而由此引发的邻里关系矛盾，对居住舒适性的影响也是客观存在的。合理的小区建筑规划布局不仅保障的是居住舒适性，更彰显着对全体业主权益的基本尊重。
小区的容积率确定以后，总体的建筑规划建设风格也就基本上确定了，以此吸引的住户也是比较接近的，换句话来讲☞容积率在不知不觉中，已完成了“圈层的划分”。
